REE là một trong số ít cổ phiếu được coi là thuộc diện phòng thủ toàn diện, khi tỷ trọng lớn lợi nhuận đóng góp cho tập đoàn đến từ các mảng kinh doanh có tính ổn định cao. Tuy nhiên sắp tới đây, một số mảng kinh doanh được coi là phòng thủ có thể sẽ có thêm những biến động, và nếu đi sâu chi tiết hơn, thì doanh nghiệp cũng không phải là không có góc khuất!

Bài viết này tóm tắt các nội dung chính trong video dưới đây, a/c NĐT nên xem video để có nội dung phân tích đầy đủ cùng các quan điểm chi tiết cho phần định giá cổ phiếu.

Mục lục

Mảng Cơ Điện (M&E): Triển vọng dài hạn ổn định

REE đang khai thác hai mảng kinh doanh chính trong ngành cơ điện (M&E): cơ điện công trình và bán điều hòa. Mảng cơ điện công trình của REE phụ thuộc nhiều vào nhu cầu từ bất động sản thương mại. Dù các công trình chung cư có chi phí M&E thấp hơn so với văn phòng, khách sạn và nhà máy, nhưng vẫn là loại hình phổ biến và cạnh tranh nhất.

Cơ Điện Công Trình: Thị Trường Bất Động Sản Thương Mại và Tăng Trưởng Trung Hạn

Mảng cơ điện công trình của REE đang chịu sự cạnh tranh gay gắt do nhiều nhà thầu đấu giá thấp để thắng thầu. Kỳ vọng doanh thu và lợi nhuận sẽ không tăng đáng kể trong năm 2024 và đầu 2025. Tuy nhiên, trong trung hạn, với các điều chỉnh luật về bất động sản và cải thiện về khung giá đất, thị trường dự kiến sẽ khởi sắc từ 2025, khi các dự án được triển khai mạnh mẽ hơn. Mảng bất động sản cho thuê mặt bằng, đặc biệt là văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội, có nhu cầu tăng trưởng ổn định, mở ra tiềm năng dài hạn cho REE.

Thị Trường Khách Sạn và Triển Vọng Từ Du Lịch

Mảng bất động sản khách sạn cũng đang phục hồi nhờ lượng khách du lịch quốc tế tăng trưởng, đặc biệt từ Trung Quốc. Với sự hỗ trợ của dòng vốn FDI từ Trung Quốc, tỷ lệ lấp đầy tại các khách sạn ở TP.HCM và Hà Nội đạt ngưỡng 70-75%, mang lại lợi nhuận tốt cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, phân khúc khách sạn nghỉ dưỡng cao cấp sẽ phân hóa tùy theo từng địa phương, và các dự án condotel tại Phú Quốc hay Quy Nhơn vẫn cần thời gian để giải quyết các vấn đề pháp lý và dư thừa nguồn cung.

Bán Điều Hòa: Áp Lực Cạnh Tranh Khốc Liệt

Trong thị trường điều hòa, REE có lợi thế về máy điều hòa công suất lớn cho các công trình, nhưng lại gặp khó khăn ở phân khúc điều hòa nhỏ lẻ cho gia đình do không cạnh tranh nổi với các thương hiệu lớn. Doanh thu mảng điều hòa năm 2023 giảm 2,2% so với năm trước, lợi nhuận sau thuế âm 14 tỷ đồng. Dự kiến mảng điều hòa sẽ không đóng góp lớn cho doanh thu và lợi nhuận tổng thể của REE trong thời gian tới.

Tóm lại, mảng M&E của REE có tiềm năng tăng trưởng dài hạn nhờ vào nhu cầu từ bất động sản thương mại và sự phục hồi của ngành du lịch. Dù ngắn hạn còn khó khăn, nhưng REE có thể hưởng lợi từ các dự án cơ điện lớn và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Mảng Năng Lượng: Cơ cấu sở hữu đa dạng nhất ngành

REE là một trong những công ty hàng đầu sở hữu đa dạng các nhà máy điện, bao gồm điện gió, điện mặt trời, thủy điện, và nhiệt điện. Mặc dù kinh doanh năng lượng nhìn chung có vẻ đơn giản, nhưng đi sâu vào các yếu tố như giá bán điện và các yếu tố liên quan lại vô cùng phức tạp. Để hiểu rõ về giá bán điện, nhà đầu tư cần tham khảo hàng loạt thông tư, quy định từ các cơ quan quản lý, đồng thời dự báo các biến động trong thủy văn, giá than, và cả tình hình kinh tế của Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN).

Sản Lượng Điện từ Thủy Điện

Sau giai đoạn El Niño kéo dài, thời tiết đang chuyển dần sang pha La Niña với lượng mưa dồi dào. Theo dự báo từ NOAA, điều kiện mưa sẽ tiếp tục duy trì đến đầu năm 2025, giúp nguồn nước tại các hồ thủy điện ổn định, đảm bảo sản lượng điện. Với việc REE có các nhà máy phân bố ở cả ba miền, tập đoàn kỳ vọng sản lượng thủy điện trong năm 2025 có thể đạt khoảng 96% so với năm 2022 – năm có điều kiện thủy văn thuận lợi nhất. Điều này sẽ hỗ trợ sản lượng điện của REE ổn định trong các năm tới.

Giá Bán Thủy Điện và Những Thách Thức

Với các nhà máy thủy điện nhỏ dưới 30 MW, giá bán điện hiện tại khá thấp do cơ chế giá mua điện theo biểu giá chi phí tránh được. Mặc dù nhà nước đã có chính sách khuyến khích phát triển thủy điện nhỏ, giá mua điện của các nhà máy này vẫn còn thấp, chỉ bằng khoảng 1/2 – 1/3 so với các loại điện khác. Với các nhà máy thủy điện tham gia vào thị trường phát điện cạnh tranh, giá bán điện của họ có thể thay đổi theo thị trường. Dự kiến trong năm 2024, tỷ lệ sản lượng điện giao trực tiếp (Qc) sẽ chiếm 95-98%, dẫn đến giá bán trung bình của các nhà máy này giảm khoảng 10-15% so với năm trước.

Điện Gió và Điện Mặt Trời – Tiềm Năng và Khó Khăn

Trong mảng điện gió, REE có dự án điện gió Phú Lạc 2, tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều rủi ro do các vấn đề về pháp lý. Với quy hoạch điện VIII, điện gió được xem là có tiềm năng phát triển lớn nhưng cũng gặp thách thức về cơ chế giá bán. Đối với các dự án điện mặt trời, như Nhà máy Điện mặt trời Cư Jút, cơ chế giá FIT ban đầu là 2.200 đồng/kWh nhưng có thể bị điều chỉnh xuống còn 1.100-1.500 đồng/kWh, gây ảnh hưởng đến doanh thu trong các năm tới.

Nhiệt Điện – Thách Thức Bảo Trì và Hoạt Động

REE hiện đang là cổ đông lớn của các nhà máy nhiệt điện Phả Lại (PPC) và Ninh Bình (NBP). Trong bối cảnh thiếu hụt điện, sản lượng của các nhà máy nhiệt điện được dự báo sẽ tăng trưởng. Tuy nhiên, các nhà máy nhiệt điện này đã hoạt động lâu, với rủi ro về bảo trì và khả năng hỏng hóc tăng cao. Điều này đòi hỏi REE phải có các chiến lược quản lý tài sản và bảo trì hiệu quả để duy trì sản lượng và doanh thu ổn định từ mảng nhiệt điện.

Mảng Kinh Doanh Nước Sạch – Dư Địa Phát Triển

Bên cạnh mảng năng lượng, REE cũng đầu tư vào mảng nước sạch. Các nhà máy của REE hiện đang cung cấp nước sạch cho các khu vực như TP. Thủ Đức và Hà Nội. Đặc biệt, nhà máy Nước sạch Sông Đà cung cấp nước cho nội thành Hà Nội, với kế hoạch mở rộng phục vụ các khu vực Hòa Lạc, Sơn Tây, và Hà Đông trong giai đoạn II. Dự kiến cuối năm 2025, khi dự án mở rộng đi vào hoạt động, nhu cầu nước sạch ở các khu vực này sẽ tăng trưởng mạnh mẽ, thúc đẩy doanh thu cho REE.

Nhìn chung, mảng năng lượng của REE có nhiều tiềm năng phát triển với sự đa dạng về nguồn cung và sự mở rộng của thị trường nước sạch. Tuy nhiên, công ty cũng phải đối mặt với nhiều thách thức liên quan đến cơ chế giá điện và biến động trong chính sách ngành. Để tối ưu hóa doanh thu, REE cần có những dự báo chính xác về thủy văn, tăng cường quản lý và bảo trì các nhà máy nhiệt điện, đồng thời tối ưu hóa chi phí vận hành.

Mảng bất động sản: bền vững từ doanh thu cho thuê văn phòng

Về mảng bất động sản, rõ ràng REE đã xây dựng được một nền tảng kinh doanh vững chắc với quỹ đất đáng kể và các dự án tiềm năng. Việc sở hữu khoảng 180,000 m² văn phòng tại TP.HCM, đặc biệt là khu E.town với vị trí đắc địa, đã giúp REE duy trì tỷ lệ lấp đầy cao so với mức trung bình của thị trường. Kỳ vọng tăng trưởng trong những năm tới ở mức 5% về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của các dự án mới như E.town 6 ở mức khoảng 70% là hoàn toàn hợp lý, đặc biệt khi xét đến lợi nhuận ròng đạt khoảng 55% trong các năm ổn định.

Dự án dài hạn tại khu Phú Hữu, Thủ Đức, với diện tích đất 5,400 m² cũng là một động lực tiềm năng. Tòa nhà văn phòng dự kiến với diện tích cho thuê khoảng 35,000 m² và chi phí đầu tư 1,000 tỷ đồng, khi đi vào hoạt động từ năm 2027, sẽ mở rộng thêm năng lực cho thuê của REE và đáp ứng nhu cầu tăng trưởng của thị trường văn phòng trong khu vực TP.HCM, đặc biệt là khu vực Thủ Đức – nơi đang phát triển nhanh chóng và thu hút nhiều doanh nghiệp.

Về doanh thu chính từ mảng bất động sản, REE có hai nguồn chính. Đầu tiên là REE Land với dự án dân cư Bồ Xuyên, dự kiến ghi nhận 414 tỷ đồng trong thời gian tới. Thứ hai là phần sở hữu tại Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn (SGR) với tỷ lệ sở hữu 29%. Tuy nhiên, cách tiếp cận thận trọng khi chỉ định giá dựa trên giá trị sổ sách (book value) của phần cổ phần này cũng hợp lý. Dù SGR có tiềm năng, với nhiều dự án và hiệu quả kinh doanh tốt, nhưng với một số nghi vấn từ báo cáo tài chính và cơ cấu cổ đông, cách định giá thận trọng sẽ giúp hạn chế rủi ro không đáng có cho phần đóng góp từ SGR trong danh mục đầu tư của REE.