HDC là doanh nghiệp BĐS hàng đầu khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu. Thành lập từ năm 1990, tiền thân là doanh nghiệp nhà nước thuộc Sở xây dựng tỉnh BR-VT, hiện nay HDC sở hữu quỹ đất tại khu vực BR-VT với tổng diện tích khoảng 430 ha. Với 34 năm kinh nghiệm phát triển bất động sản trên địa bàn cùng với sự cải thiện cơ sở hạ tầng khu vực miền Nam có thể giúp thị trường BĐS tại đây khởi sắc hơn, chúng tôi tin rằng HDC có thể hưởng lợi dài hạn.

Phân tích chuyên sâu cổ phiếu HDC | Định giá cổ phiếu HDC

I. Tình hình thị trường BĐS ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

– Về địa lý, tỉnh BR-VT nằm sát biển khu vực miền Nam, gần các thành phố đông dân lớn như HCM, Bình Dương, Đồng Nai. Hạ tầng giao thông cũng khá tốt nhờ có đường Quốc Lộ 51, 56 đi đến các tỉnh thành giáp ranh.

Untitled 8

Về kinh tế, BR-VT là cửa ngõ hàng hải lớn của khu vực miền Nam (giống như Hải Phòng của miền Bắc). Nhờ diện tích giáp biển lớn, BR-VT mạnh về du lịch biển cũng như khai thác dầu khí. Mặc dù có địa thế đẹp nhưng BR-VT thiếu đa dạng về sản phẩm và chất lượng du lịch vì ngoài tắm biển ra thì cũng không có dịch vụ gì khác.

Ngoài ra, dịch vụ cảng biển và logistics đường thuỷ cũng là điểm mạnh. Cảng Cái Mép – Thị Vải với vị trí chiến lược, trên tuyến giao thông quốc tế Hong Kong – Singapore, có độ sâu đủ để tiếp nhận những tàu siêu trọng tải lên đến 80.000 DWT là “con át chủ bài” của tỉnh.

Trong tương lai, với sự hình thành của đường cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu có thể giúp giảm bớt tình trạng quá tải trên đường QL51, giúp cho điều kiện giao thông từ các tỉnh thành đến BR-VT thuận lợi hơn nữa. Bên cạnh đó, việc sân bay Long Thành ở Đồng Nai một khi đi vào hoạt động sẽ làm tăng đáng kể nhu cầu FDI vào khu vực công nghiệp miền Nam, khiến nhu cầu về nhà ở miền Nam nói chung và BR-VT nói riêng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ.

Về thị trường BĐS, nhìn chung sẽ phục hồi trở lại kể từ năm 2025 khi đã vượt qua sự khó khăn nhất của chu kì kinh tế. Các vướng mắc về pháp lí đã dần được khai thông với bộ ba luật BĐS mới, sức mua của người tiêu dùng dần hồi phục và lãi suất mua nhà duy trì ở mức ổn định. Cùng với những lợi ích đã đề cập ở phần trên, thị trường BĐS tỉnh BR-VT chắc chắn sẽ tăng trưởng một cách mạnh mẽ.

II. Các dự án của HDC

(Bạn đọc vui lòng click vào ảnh hiện trạng dự án để xem vị trí trên Google Maps của mỗi dự án)

Danh mục dự án BĐS của HDC tập trung gần như toàn bộ ở khu vực tỉnh BR-VT, chủ yếu là đất nền và chung cư phân khúc trung cấp. Ở thời điểm Quý 4 năm 2024 hiện tại, các dự án đang mở bán bao gồm dự án Khu biệt thự đồi Ngọc Tước 2, khu nhà ở Hải Đăng – The Light City và khu nhà ở Tây 3/2. Trong đó dự án The Light City là dự án mới trọng điểm của HDC bắt đầu mở bán trong cuối năm nay.

Danh mục dự án của HDC. Nguồn: Vietcap

  1. Dự án Ngọc Tước 2

  • Tình hình:
    • Quy mô 15.1ha, trong đó có hơn 7ha diện tích thương phẩm, đã bán gần 5ha từ đợt mở bán năm 2022, đã bàn giao từ 2023 và ghi nhận doanh thu cho đến Q2/2024.
    • Hiện tại quỹ đất thương phẩm còn khoảng 2.5ha và đã GPMB ~60% tính đến cuối 2023.
    • BLĐ đang xử lí nốt phần đất tranh chấp với nhà dân để hoàn thiện sửa đổi 1/500 trong năm nay. Dự kiến có thể mở bán lại vào năm 2025.
  • Pháp lý: Dự án từng có lịch sử tranh chấp đất với người dân do chính quyền thu hồi đất để xây dựng dự án.

Dự án Ngọc Tước 2 - Click vào ảnh để xem vị trí dự án

  • Dự phóng: Với giá bán ước tính 70tr/m2 (khoảng 65-100tr/m2 tuỳ vị trí, theo môi giới), dự kiến
    • Dòng tiền lần lượt hơn 400 tỷ và 800 tỷ vào năm 2025 và 2026,
    • Ghi nhận doanh thu từ 2027 khi bàn giao,
    • Tổng dòng tiền từ phần còn lại của dự án là 1750 tỷ.

  1. Dự án The Light City

  • Tình hình: Dự án bao gồm 2 GĐ:
    • GĐ1 (27.2 ha) bao gồm 703 căn thấp tầng chia làm 3 đợt mở bán và 1 block chung cư khoảng 400 căn hộ cao tầng (chưa có thông tin chi tiết về tiến độ xây dựng).
    • GĐ2 (22ha) đang xin chủ trương đầu tư và chưa có quy hoạch 1/500.
  • Về phân khu thấp tầng của GĐ1 dự án:
    • Đã mở bán đợt 1 năm 2021 khoảng 309 căn, đã bàn giao năm 2023 và ghi nhận doanh thu.
    • Cũng trong năm 2023 cty đã xin được GPBH cho đợt 2 với 199 căn, dự kiến mở bán từ Q4/2024.
    • Còn quỹ căn còn lại sẽ tiếp tục mở bán dự kiến vào đầu năm 2026.

Untitled 12 e1731472397974

  • Pháp lý: Dự án từng bị phát hiện xác định sai đơn giá tiền sử dụng đất, và chưa hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng nhưng đã bán hàng. Nguồn: tuoitrethudo.
  • Dự phóng: Với mức giá trung bình 43 tr/m2 cho liền kề và 48 tr/m2 cho biệt thự (theo môi giới),
    • Dự kiến đợt mở bán thứ 2 mang về gần 1600 tỷ dòng tiền, trong đó 90% rơi vào 2025 khi DN mở bán và bàn giao vào cuối năm (dự kiến).
    • Về đợt mở bán thứ 3 có thể bắt đầu mở bán từ đầu 2026 với tổng giá trị doanh thu ước tính gần 1500 tỷ, 370 tỷ vào 2026, 700 tỷ vào 2027 và 400 tỷ vào 2028-2029, ghi nhận doanh thu từ năm 2027 khi bàn giao.

  1. Dự án Khu nhà ở Tây 3/2

  • Tình hình: Dự án này cũng chia làm 3 đợt mở bán (185 căn thấp tầng) với
    • Đợt 1 70% quỹ căn đã ghi nhận doanh thu từ 2023,
    • Đợt 2 (28 căn) đã bán năm 2023 chưa bàn giao, và
    • Đợt 3 (27 căn) chưa bán.

Dự án Khu nhà ở Tây 3/2 - Click vào ảnh để xem vị trí dự án

  • Dự phóng: Với giá bán 44 tr/m2 cho phân khúc thấp tầng dự án này
    • Dòng tiền dự kiến cho 2 đợt mở bán còn lại là 520 tỷ, trong đó gần 250 tỷ ghi nhận doanh thu khi bàn giao đợt 2 cuối năm 2024 và hơn 260 tỷ doanh thu chia đều cho 2025 và 2026 khi bàn giao đợt 3.

  1. Dự án khu du lịch Đại Dương Antares

  • Tình hình: là dự án khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí đầu tiên của HDC tại Vũng Tàu. Tổng diện tích dự án là 19.6ha.
    • HDC đã chuyển nhượng 11ha đất với tổng giá trị 900 tỷ đồng, ghi nhận doanh thu tài chính trong giai đoạn 2024-2025
    • Với 8.6ha còn lại với tầm nhìn hướng biển, HDC chưa chốt kế hoạch sẽ tiếp tục phát triển hay tiếp tục nhượng lại cho một bên khác

Dự án Khu du lịch Đại Dương - Click vào ảnh để xem vị trí dự án

  • Do chưa rõ ràng về kế hoạch phát triển dự án, chúng tôi chưa đưa dự án này vào dự phóng dòng tiền để định giá.

  1. Dự án khu nhà ở Đông 3/2 (SeaVillage)

  • Tình hình: Dự án bao gồm 30 căn biệt thự và 850 căn hộ chung cư cao tầng. Dự án hiện đang bị tranh chấp giữa 3 chủ sở hữu khác nhau nên HDC khó thực hiện tiếp dự án.

Dự án HODECO Seavillage - Click vào ảnh để xem vị trí dự án

  • Do tính chất pháp lý khó triển khai, chúng tôi chưa đưa dự án vào dự báo dòng tiền.

  1. Dự án Nhà ở Xã hội (NOXH)

  • HDC có 2 dự án NOXH:
    • NOXH Ecotown Phú Mỹ: Bao gồm khoảng 870 căn NOXH với 2 block lần lượt cao 13 và 18 tầng. Hiện DN đang xin GPXD, dự kiến có vào đầu 2025 và có thể mở bán từ nửa sau 2025.
    • HODECO Phú Mỹ: Đang chờ cơ quan địa phương bàn giao ~50% diện tích còn lại của dự án. Hiện cty đang xin trước GPXD cho 1 block để triền khai thi công sớm. Dự kiến mở bán từ 2027.
  • Dự phóng: với mức giá bán 9-10 tr/m2 cho NOXH khu vực BR-VT
    • Dòng tiền của dự án Ecotown Phú Mỹ ước tính hơn 800 tỷ đồng, phân bổ đều từ nửa sau 2025 đến nửa đầu 2027. Trong đó giữa năm 2026 sẽ ghi nhận doanh thu từ việc bàn giao sản phẩm.
    • Dòng tiền dự án HODECO Phú Mỹ là hơn 400 tỷ, bắt đầu từ năm 2027 khi mở bán, dự kiến ghi nhận doanh thu vào 2029.

  1. Một số dự án khác

  • Dự án Phước Thắng, Trần Phú, Chung cư Thống Nhất, Bãi Nhát, Cỏ Mây…: Đều ở khu vực BR-VT và chưa có thông tin cụ thể về sản phẩm, và tiến độ xây dựng cũng phải sau 2028 mới bắt đầu triển khai nên chúng tôi chưa đưa vào mô hình dự phóng dòng tiền (mà chỉ ghi nhận bằng book value).
Similar Posts