Trong bối cảnh so sánh với các doanh nghiệp bất động sản khác như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, Phát Đạt, … xét riêng loại hình sản phẩm, thị trường sản phẩm, cũng như là quỹ đất để dành, có thể nói Đất Xanh nổi bật hơn cả. Tuy nhiên, bên trong doanh nghiệp tồn tại rất nhiều điều “tuy nhiên”. Trong bài viết này, chúng ta sẽ đi sâu vào những cái “tuy nhiên” này lần lượt từng khía cạnh: thị trường, doanh nghiệp và định giá.
Bài viết này tóm tắt các nội dung chính trong video dưới đây, a/c NĐT nên xem video để có nội dung phân tích đầy đủ cùng các số liệu kết nối cho phần định giá cổ phiếu.
-
Mục lục
Thị Trường Bất Động Sản
Thị trường bất động sản của DXG chủ yếu tập trung tại Thủ Đức, Sài Gòn và Bình Dương. Đây là khu vực đang có tốc độ đô thị hóa cao, điều này mang lại cơ hội lớn cho sự phát triển. Động lực tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản ở đây đến từ tốc độ đô thị hóa, đặc biệt là nhờ vào sự phát triển của ngành công nghiệp. Ngành công nghiệp hóa, trong bối cảnh hiện tại, yêu cầu một lượng lớn lao động, đồng thời phù hợp với sự phát triển kinh tế của Việt Nam và xu hướng toàn cầu.
Sự tăng trưởng của Việt Nam hiện nay chủ yếu đến từ khối doanh nghiệp FDI, với nhiều công ty trong lĩnh vực công nghệ và chế tạo đang tìm cách di chuyển ra khỏi Trung Quốc để tránh thuế do chiến tranh thương mại. Đây là cơ hội vàng cho bất động sản tại miền Nam, nơi hạ tầng giao thông đang được cải thiện đáng kể.
-
Rủi Ro Từ Thiếu Điện
Mặc dù thị trường miền Bắc cũng có nhiều lợi thế về hạ tầng, giá đất rẻ hơn và vị trí gần Trung Quốc, nhưng rủi ro thiếu điện đang ngày càng tăng cao. Việc thiếu điện có thể loại bỏ mọi lợi thế cạnh tranh mà miền Bắc đang có. Trong những năm gần đây, nhiều nhà máy lớn ở miền Bắc đã phải ký cam kết giảm thiểu sử dụng điện vào mùa cao điểm. Hệ thống truyền tải yếu và tình trạng quá tải đang là mối lo ngại lớn đối với ngành sản xuất.
Giải pháp tạm thời của miền Bắc hiện nay chủ yếu dựa vào việc tăng cường truyền tải điện từ miền Trung và nhập khẩu điện, nhưng chưa đủ để đảm bảo nhu cầu trong tương lai. Điện là một yếu tố then chốt để phát triển công nghiệp và du lịch, và tình trạng thiếu hụt này có thể kéo lùi sự phát triển của miền Bắc.
-
Động Lực Tăng Trưởng Từ Hạ Tầng
Tại thị trường BĐS khu Đông, động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc nâng cấp hạ tầng. Các tuyến đường Vành Đai 3 và 4, cũng như sân bay Long Thành, sẽ tạo ra một hệ sinh thái kết nối hiệu quả giữa các tỉnh trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam. Việc dịch chuyển hàng hóa từ hệ thống cảng Sài Gòn sang cảng Bà Rịa – Vũng Tàu đang diễn ra, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao từ các doanh nghiệp.
Ngoài ra, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng sẽ hưởng lợi từ việc phát triển hạ tầng logistics, giúp thu hút nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ và sản xuất.
-
Vấn Đề Pháp Lý
Tuy nhiên, một trong những trở ngại lớn nhất đối với thị trường BĐS tại miền Nam hiện nay là vấn đề pháp lý. Tình trạng pháp lý của nhiều dự án vẫn chưa được hoàn thiện, ảnh hưởng đến khả năng cấp sổ hồng cho các căn hộ. Theo thống kê, trong số 146 dự án nhà ở tại TP Thủ Đức, có 132 dự án đủ điều kiện cấp sổ, nhưng vẫn còn nhiều căn hộ chưa được cấp sổ hồng.
Việc lựa chọn giữa một căn hộ mới hay căn hộ cũ sẽ phụ thuộc vào không chỉ giá cả mà còn vào vấn đề pháp lý. Doanh nghiệp nào có thể nhanh chóng hoàn thiện pháp lý và đưa sản phẩm ra thị trường sẽ chiếm được lợi thế lớn.
5. Định giá cổ phiếu TCH
Với những rủi ro như đã trình bày, mặc dù mức giá hiện tại của DXG tương đối thấp so với định giá nhưng chúng tôi không đưa ra khuyến nghị đầu tư. A/c NĐT lưu ý rằng chúng tôi chỉ định giá dựa trên phương pháp RNAV với các dự án hiện hữu của DXG, và chưa đưa giá trị của các công ty con như DXS vào mô hình định giá.
