Bài viết được trích đoạn trong bản thảo: Thấu hiểu nền kinh tế qua trạng thái 12 ngành nghề lớn – dược sử dụng như tài liệu cho khóa học Phân tích cổ phiếu chuyên sâu Q3/2023 giúp học viên xây dựng nền tảng:
- Thấu hiểu mô hình kinh doanh doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN)
- Thấu hiểu thị trường kinh doanh ngành bất động sản KCN
Trước khi phân tích và định giá cổ phiếu bất động sản KCN chuyên sâu:
Bất động sản Khu Công Nghiệp (KCN) cung cấp quỹ đất, hạ tầng và các dịch vụ liên quan, chủ yếu cho các doanh nghiệp sản xuất để mở nhà máy và làm kho bãi…
Mục lục
I.Thấu hiểu mô hình kinh doanh các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp
Các doanh nghiệp Bật động sản KCN kiếm tiền như thế nào?
1. Cơ cấu doanh thu ngành bất động sản khu công nghiệp:
Doanh thu chính của các cổ phiếu ngành BĐS KCN (KBC, VGC, LHG, BCM…) đến từ 3 nguồn chính:
1.1 Bán đất hay cho thuê đất KCN (chiếm khoảng 60%-80% doanh thu).
Bản chất bán đất hay cho thuê đất KCN thường có một nghĩa như nhau. Bản chất đều là DN BĐS KCN cho công ty ABC thuê dài hạn một khu đất trong dự án, với thời hạn không quá thời gian thuê đất của nhà nước cấp cho dự án BĐS đó (chủ yếu ~ 50 năm; một số DA ~ 60 – 70 năm).
Sau khi ký hợp đồng cho thuê đất dài hạn (thời hạn thuê đất tương đương thời hạn dự án KCN) cho khách hàng rồi làm “tách sổ đỏ” riêng. Sổ đỏ này có giá trị đầy đủ pháp lý và có thể chuyển nhượng thương mại (công ty ABC có thể bán sang công ty XYZ) hoặc cầm vay thế chấp ngân hàng. Do vậy, thông thường thuật ngữ “bán đất” mô tả sát nghĩa hơn “cho thuê đất”.
Bán đất KCN là mảng kinh doanh cốt lõi, với đặc thù:
- Biên lợi nhuận gộp mảng bán đất khu công nghiệp trong khoảng ~ 35%-70%
- Doanh thu ghi nhận không đều (tùy theo từng đợt bán hàng), thường là nguồn thu nhập chính và đột biến, yếu tố giúp giá cổ phiếu tăng trưởng/tụt giảm mạnh.
1.2 Doanh thu Phí dịch vụ KCN (chiếm khoảng 5%-20%), bao gồm:
- Phí quản lý KCN rơi khoảng (0.4-1$/m2/năm)
- Phí xử lý nước thải
- Phí nước sạch
- Các loại phí dịch vụ khác phát sinh.
Doanh thu Phí dịch vụ KCN rất ổn định và có biên lợi nhuận cao (~50%-60%), có xu hướng chiếm tỷ trọng tăng lên khi các DN BĐS KCN ngày càng quản lý diện tích đất KCN lớn hơn.
1.3 Phí cho thuê kho bãi
Thông thường là các hợp đồng cho thuê có kỳ hạn ngắn. Các chủ đầu tư KCN có thể chủ động xây các kho xưởng để phục vụ nhu cầu cho các khách hàng trong/ngoài KCN.
2. Cơ cấu chi phí giá vốn:
a) Chi phí sở hữu bàn giao/đấu giá đất/thuê đất theo quy định của Nhà nước, chính quyền địa phương
b) Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng
c) Chi phí san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng, đường nội bộ, đường kết nối, cây xanh…
d) Chi phí xây dựng hệ thống điện, nhà máy xử lý nước thải, nước sạch, văn phòng quản lý…
e) Chi phí khấu hao, nhân sự…
Tương tự ngành BĐS dân dụng, chi phí được giao đất phát triển dự án của DN BĐS cũng rất biến động. Ngoài chi phí liên quan đến “năng lực pháp lý” (a & b) khác với dự án bất động sản dân dụng, dự án bất động sản khu công nghiệp có tỷ trọng chi phí giá vốn xây dựng thấp. Các DA KCN chủ yếu làm san lấp mặt bằng cho khách hàng, để tự xây dựng nhà máy và công trình trên đất. Tùy theo từng dự án, các chi phí ở trên có thể chiếm từ 30%-60% giá bán sản phẩm.
Đặc thù các dự án BĐS KCN có thời gian bán hàng tương đối dài. Trước giai đoạn 2016, để một dự án BĐS phân khúc loại 1 lấp đầy 80-90%, trung bình mất 10-13 năm. Tuy nhiên giai đoạn 2016-2022, tốc độ bán hàng của các DA BĐS KCN đã tăng khá nhanh, đặc biệt ở các thị trường loại 1, và được kỳ vọng tiếp tục tích cực trong thập kỷ này (2020-2030) nhờ những lý do tích cực dưới đây.
II Đặc thù thị trường kinh doanh BĐS KCN
Các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cầu thị trường BĐS KCN
- Dòng chảy nguồn vốn FDI,
- Xu hướng phân hóa chính trị,
- Kinh tế thế giới và thị trường nguồn vốn,
- Thuế và các chính sách liên quan,
- Năng lực nội tại Việt Nam.
1. Dòng chảy nguồn vốn FDI:
Nhu cầu đất KCN tăng mạnh trong 5-7 năm qua chủ yếu đến từ nhu cầu mở mới, mở rộng và dịch chuyển nhà máy của các tập đoàn, doanh nghiệp nước ngoài. Đặc biệt sau khi cựu tổng thống D. Trump kick-off chiến tranh thương mại.
Vốn FDI giải ngân có xu hướng tăng lên từ năm 2016, và được kỳ vọng tiếp tục tăng mạnh sau các sự kiện ngoại giao tích cực của Việt Nam với Mỹ, Hàn Quốc… Đây cũng là yếu tố được kỳ vọng lớn nhất đối với các cổ phiếu ngành này.
2.Xu hướng phân hóa chính trị
Các sự kiện Covid, chiến tranh Nga-Ukraine, chiến tranh thương mai Mỹ – Trung, và xu hướng chống tự do hóa thương mai hóa toàn cầu… trong những năm trở lại đây đang khiến thế giới ngày càng phân cực rõ ràng. Xu hướng này được dự báo tiếp tục tăng lên, với các xung đột lớn giữa các cường quốc:
- Mỹ tiếp tục kiềm chế kinh tế Trung Quốc, trọng tâm sẽ vẫn ở chiến tranh thương mại và sản xuất chất bán dẫn, linhkiện sản phẩm công nghệ.
- Phương Tây tiếp tục áp đặt các lệnh trừng phạt Nga, Triều Tiên
- Trung Quốc và Mỹ tiếp tục cạnh tranh tầm ảnh hưởng ở các nước Trung lập (khu vực Đông Nam Á, Châu Phi…).
Các xung đột và cạnh tranh này khiến dòng chảy vốn FDI từ Trung Quốc chảy sang các nước khác, hưởng lơi lớn nhất là các nước Đông Nam Á trong chiến lược xoay trục từ Mỹ, nhằm hạn chế sức hoạt động của TQ tại khu vực biển Đông.
Indonesia, Malaysia và Việt Nam là 3 nước “trung lập” có khả năng được hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng này trong khu vực Đông Nam Á.
Trong khi Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia và Malaysia tập trung vào chuỗi cung ứng xe điện với một số nhà đầu tư chính như: Tesla, BYD và Huyndai, hay Samsung đang đầu tư vào Malaysia.
3. Kinh tế thế giới và thị trường vốn:
Tình hình thị trường nguồn vốn và tăng trưởng kinh tế thế giới ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch di dời nhà máy của các DN, tập đoàn lớn trên thế giới. Do việc di dời nhà máy phát sinh các chi phí không nhỏ, phát sinh nhu cầu nguồn vốn tài trợ và không phải doanh nghiệp nào cũng dư dả tiền mặt như các DN đại gia công nghệ.
Bên cạnh chi phí tài chính tăng (lãi suất đồng USD tăng mạnh), thì rủi ro tài chính toàn cầu cũng tăng lên, làm giảm khả năng huy động từ thị trường vốn cũng như động lực vay vốn của các DN (chi phí đắt đỏ hơn).
Do vậy nhiều kỳ vọng đặt ra khi FED bắt đầu giảm lãi suất, các tác động kép từ tăng trưởng kinh tế hồi phục và chi phí tài chính, nguồn vốn rẻ hơn, sẽ giúp ngành BĐS KCN đón nhận nhu cầu thuê đất mới tăng lên.
4. Thuế và các chính sách liên quan:
“Thuế tối thiểu toàn cầu” do Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) khởi xướng, nhằm giải quyết các rủi ro tiềm ẩn về thuế phát sinh từ quá trình số hóa nền kinh tế, là một phần của chương trình Chống xói mòn cơ sở tính thuế và chuyển dịch lợi nhuận (BEPS).
Chính sách này xuất phát từ các nước phát triển – nơi xuất xứ của nguồn vốn đầu tư lớn và đã được 141 quốc gia, vùng lãnh thổ, bao gồm Việt Nam thông qua. Bắt đầu từ năm 2024, các quốc gia trong OECD sẽ áp dụng mức thuế suất tối thiểu toàn cầu 15% với các công ty lớn có doanh thu từ 750 triệu EUR trở lên.
Hiện nay, Việt Nam đang sử dụng ưu đãi thuế quan như một công cụ đòn bẩy tài chính để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Việt Nam hiện đang đưa ra ưu đãi thuế quan ở mức 10%-17%. Trong một số trường hợp đặc biệt, mức thuế ưu đãi có thể ở mức 5%-9%.
Để thích ứng với chính sách thuế mới này, một số quốc gia đã nghiên cứu về việc sử dụng Thuế bổ sung tối thiểu nội địa đạt chuẩn. Khi áp dụng thuế bổ sung tối thiểu nội địa đạt chuẩn, Chính phủ có thể bảo vệ quyền đánh thuế của mình bằng cách thu thêm một khoản thuế chênh lệch giữa thuế tối thiểu nội địa và thuế ưu đãi dành cho doanh nghiệp FDI trước khi khoản thuế đó được truy thu về nước đặt trụ sở chính.
So với các nước trong khu vực (Malay, Indo, Thailand) Việt Nam có phần hơi chậm chân trong việc thi hành chính sách.
5. Năng lực nội tại TT Việt Nam:
5.1 Yếu tốnhân sự
Nguồn lao động giá rẻ của Việt Nam là lợi thế, nhưng đáp ứng được nguồn nhân lực cao cấp trong giai đoạn này còn quan trọng hơn:
Trong sóng dịch chuyển vốn FDI, nhu cầu từ các công ty công nghệ ở Mỹ được kỳ vọng lớn nhất. Tuy nhiên, một trong những rào cản lớn nhất cho họ khi dịch chuyển nhà máy sang Việt Nam không phải vấn đề thuế quan, mà là vấn đề nhân sự.
Nhu cầu nhân sự kỹ sư phần cứng của các DN này rất lớn, nhưng hiện nay khả năng cung ứng của thị trường lao động Việt Nam còn hạn chế. Bên cạnh đó khả năng đào tạo, chuyển đổi nhân sự trong ngành cũng không được đánh giá cao.
Ngoài ra, theo báo cáo Tổng chỉ số nguồn nhân lực Việt Nam 2022, tỷ lệ lao động Việt Nam đủ trình độ tiếng Anh để làm việc chỉ chiếm 5% lực lượng lao động. Tỷ lệ này là khá thấp so với các quốc gia không nói tiếng Anh khác trong khu vực như Indonesia (10%), Malaysia (21%), Thái Lan (27%).
Tuy nhiên làn sóng nhu cầu này còn mang mục tiêu chính trị, trong đó NĐT có thể quan sát các hoạt động tài trợ trực tiếp từ chính phủ Mỹ và các tập đoàn công nghệ trong việc hỗ trợ xây dựng nguồn nhân lực ở Việt Nam, ở những lĩnh vực liên quan, sẽ là các dấu hiệu quan trọng cho thấy chủ đích ngoại giao rõ ràng của Mỹ.
Bên cạnh đó Chính Phủ Việt Nam hiện đang xây dựng những chính sách nhằm hỗ trợ bổ sung nguồn kỹ sư phần cứng, đặc biệt chú trọng đến các kỹ sư ngành công nghệ bán dẫn. Những động thái cụ thể của các chương trình này, có thể hỗ trợ đắc lực cho khả năng thu hút nguồn vốn FDI, giúp các DN ngành bất động sản KCN bán hàng tốt hơn
5.2 Lợi thế chi phí đầu vào rẻ:
Bên cạnh chi phí nhân sự, chi phí thuế, các chi phí đầu vào khác như giá điện, nước, và chi phí dịch vụ cảng biển, kho bãi (các DN vốn FDI chủ yếu xuất khẩu) thuộc top rẻ nhất so với các đối thủ cạch tranh trực tiếp.
Tuy nhiên một trong những vấn đề lớn nhất khiến Việt Nam hụt nhiều deal vốn FDI từ các công ty công nghệ, do nguồn điện không ổn định, tình trạng thiếu điện, cắt điện đột xuất thường xuyên xảy ra, nhất là khu vực phía Bắc trong các điều kiện thời tiết không thuận lợi.
5.3 Hệ thống hạ tầng
Nguồn: CBRE, JLL.
Việt Nam hiện là một trong những nước có chi phí logistics đắt đỏ và thiếu hiệu quả nhất thế giới, chủ yếu do hệ thống hạ tầng giao thông kém phát triển, thiếu đồng bộ. Chính phủ đang đẩy mạnh xây dựng hệ thống hạ tầng, đặc biệt khu vực Miền Nam giai đoạn 2020-2030, cũng như tạo điều kiện giúp các DN ngành logistics phát triển.
Tuy nhiên vẫn có những rủi ro chậm tiến độ công trình, chậm rải ngân đầu tư công, so với các đối thủ khác, đã hoàn thiện hệ thống giao thông vận tải cảng biển, rõ ràng khiến các DN vốn FDI chịu rủi ro hơn.
5.4 Chiến lược chính trị của Phương Tây:
2023 là một năm nhiều chú ý của ngoại giao Việt Nam, có thể nói trong 10 năm qua, trong khối các nước ĐNA, quan hệ Mỹ – Việt là ấm lên nhất, nếu không nói sức ảnh hưởng của Mỹ với các nước (Thailand, Philippines) vốn thân thiết có phần trồi sụt đi, do sự ảnh hưởng của Trung Quốc.
Chuyến thăm ông Biden đến Việt Nam 9/2023 thể hiện ý định rõ ràng và nhất quán của Mỹ với chiến lược xoay trục ở Châu Á, trong đó chấp nhận ưu ái Việt Nam ở nhiều lĩnh vực kinh tế, để gây ảnh hưởng và thân thiết với Việt Nam hơn.
Một đất nước kiên định với chính sách tự chủ chính trị, không chịu ảnh hưởng của Trung Quốc (như Lào, Campodia…), thậm chí là một trong ít nước hiếm hoi sát đường biên Trung Quốc mà không có căn cứ quân sự của nước ngoài, dám tranh chấp với Trung Quốc.
Biểu hiện kiên định của Việt Nam giúp Mỹ có cơ sở kỳ vọng rằng, Việt Nam có lý trí riêng để bảo vệ lợi ích của mình. Mặc dù có thể VN không nghiêng về bên Mỹ, nhưng nếu VN mạnh hơn, sức cạnh tranh và kiềm chế của đất nước này với Trung Quốc sẽ tốt hơn. Hay nói cách khác, Việt Nam hùng cường hơn, dù không có lợi trực tiếp cho Hoa kỳ, nhưng lại giúp kìm chế sức hoạt động của Trung Quốc rất hiệu quả.
Bên cạnh Philippines, Việt Nam là hi vọng lớn nhất của Mỹ để kìm nén Trung Quốc ở biển Đông.
NĐT cần lưu ý gì?
Rủi ro Phương Tây có thể thay đổi chiến lược:
Khi dầu mỏ là chìa khóa quan trọng để phát triển kinh tế, Mỹ và Phương Tây tập trung nguồn lực quân sự ở Trung Đông, nhằm đảm bảo an ninh năng lượng cho mình với lời hứa “dịch vụ an ninh” cho các đối tác chiến lược. Tuy nhiên khi ngành dầu mỏ của Mỹ ngày càng phát triển, không còn lệ thuộc vào các đồng minh (Ả-Rập), thì các mối quan hệ ngày càng nhiều vấn đề.
Mối lo dầu mỏ giảm dần, thay vào đó là mối lo về sự trỗi dậy của Trung Quốc, Mỹ liền chuyển hướng xoay trục, dồn nguồn lực gây ảnh hưởng sang Châu Á. Đồng thời cũng đẩy mạnh thêm xu hướng “năng luợng xanh”, làm giảm vị thế hàng hoá dầu mỏ đối với vấn đề an ninh năng lượng trên thế giới.
Trong tương lai, với những diễn biến phức tạp có chiều hướng gia tăng của các nước lớn trên giới gần đây, hoàn toàn có thể làm thay đổi chiến lược ưu tiên của Mỹ, và những kỳ vọng trước đó về mối quan hệ bền chặt Việt-Mỹ có thể nhanh chóng mất đi.
III. Tình hình thị trường BĐS KCN
1. Tình trạng nguồn cung thị trường BĐS KCN:
Dư địa phát triển đất KCN ở thị trường cấp I không còn nhiều:
Nguồn cung TT BĐS KCN 2022
2. Các xu hướng đáng chú ý trên thị trường:
2.1 Khả năng kết nối giữa thị trường cấp 2 với các thị trường cấp 1 được cải thiện:
Nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng được nâng cấp, đây sẽ là yếu tố quan trọng nâng cấp chất lượng đất KCN trong tương lai. Đặc biệt trong bối cảnh phần lớn các dự DA KCN ở thị trường cấp I, đã lấp đầy, và có giá thành thiếu cạnh tranh.
- Sự chênh lệch tương đối lớn giữa giá cho thuê của thị trường cấp 1 và cấp 2 ở cả miền Nam (chênh lệch 120 USD/m2/kì hạn thuê) và miền Bắc (chênh lệch 56 USD/m2/kì hạn thuê) tại cuối Q1/23.
- Trong khi thị trường cấp 1 có quỹ đất hiện hữu khá hạn chế, thị trường cấp 2 lại có quỹ đất sẵn sàng cho thuê dồi dào, dẫn đến giá cho thuê tại thị trường cấp 2 có xu hướng tăng chậm hơn so với thị trường cấp 1 ít nhất trong 3 năm tới. Bên cạnh đó, quỹ đất hiện hữu tại thị trường cấp 2 mang đến nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê, đặc biệt khi khả năng kết nối giao thông ngày càng được cải thiện.
- Chi phí nhân công tại thị trường cấp 2 cũng thấp hơn so với thị trường cấp 1.
2.2 Sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản:
Theo EuroMonitor và Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam, doanh thu thương mại điện tử (TMĐT) của Việt Nam đang bùng nổ, ước tính đạt 39 tỷ USD với tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021-2026. Theo VND Research cứ mỗi 1 tỷ USD doanh số bán hàng TMĐT sẽ cần thêm 92.903 m2 diện tích nhà kho. Từ đó, dự kiến sẽ cần hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành riêng cho TMĐT cho đến năm 2026.
Ngoài ra, nhà kho/nhà xưởng xây sẵn truyến thống (kho đơn giản) không còn đáp ứng được nhu cầu khi thương mại điện tử bùng nổ. Các loại hình kho đa dụng là một lựa chọn tốt hơn cho diện tích hạn chế tới từ việc chiếm ít diện tích đất hơn và gia tăng được diện tích lưu trữ hơn. Sự phát triển của thương mại điện tử và mong muốn giao hàng nhanh chóng, hiệu quả cho người tiêu dùng, sẽ phù hợp cho sự phát triển kho đa dụng.
Danh sách cổ phiếu ngành BĐS KCN:
Chi tiết về các doanh nghiệp ngành BĐS KCN, Anh/chị NĐT có thể tham khảo một số video trên kênh Vnstockmarket (KBC, VGC, BCM…). Do giới hạn mục tiêu của bản thảo tập trung vào nghề kinh doanh, chúng tôi xin chia sẻ các phân tích cổ phiếu ngành này ở các cơ hội phù hợp hơn.
Liên hệ sử dụng các dịch vụ đầu tư chuyên sâu của chúng tôi tại đây.
