Vì sao Phương pháp định giá RNAV phù hợp định giá DN BĐS, và liệu phương pháp này có tiếp tục phù hợp để định giá cổ phiếu ngành BĐS dân dụng ở thị trường Việt Nam?
Mục lục
RNAV – Đánh giá lại tài sản ròng – Revalue Net Asset Value
1) Hiểu đơn giản phương pháp RNAV:
Những tài sản nào của DN ghi sổ kế toán, chưa phản ánh đúng giá trị kinh tế/lợi ích kinh tế mà DN có thể khai thác được trong tương lai, thì chúng ta định giá lại.
Ví dụ:
Giá vốn đất VCG được UBND tỉnh QN giao dự án Hải Yên, TP Móng Cái, được cho là 1,5 triệu đồng/m2. (theo https://thuonghieu.net.vn/…/nghi-van-dat-39v224ng39-tai… )
Giá ghi sổ BCTC của DN ở khoản mục kế toán “Hang Tồn Kho” không quá 200 tỷ đồng.
Trong TH đó, khi định giá DN, NĐT cần tính lại giá trị dự án này. Do khi DN đưa ra bán hàng, giá bán thu được thực tế có thể đạt ít nhất 20-30M/m2, theo giá thị trường.
Nên thay vì ghi nhận 200 tỷ đồng giá trị tài sản, NĐT cần ghi nhận tăng thêm 2000-3000 tỷ lần (tùy theo diễn biến giá đất khu vục), để tính toán lại giá trị hợp lý của DN –> Giá cổ phiếu.
2) Hiểu rõ phương pháp định giá RNAV
Điểm mạnh của RNAV là tập trung vào giá trị tài sản của DN, rất phù hợp với những DN mà tài sản của họ là “cần câu cơm chính”, bên cạnh loại hình DN Chủ đầu tư BĐS (*), các DN khai khoáng (giá trị mỏ khoáng sản – trữ lượng mỏ) cũng khá phù hợp để áp dụng.
Tuy nhiên điểm yếu nhất là loại bỏ đi các giá trị vô hình của DN, với DN BĐS:
CORE VALUE là “NĂNG LỰC ĐỊA CHÍNH TRỊ”
Có được giá vốn đất rẻ nhất + xin quy hoạch 1/500 nhanh nhất + giái phóng mặt bằng nhanh nhất và ít rủi ro kiện tụng pháp lý nhất….
– Bên cạnh giá trị thương hiệu, networking, nhân sự…
VÌ SAO RNAV PHÙ HỢP DN BĐS Ở TT VIỆT NAM:
1) Đặc thù thị trường Bất Động Sản ở Việt Nam:
Như chúng tôi đã đề cập chi tiết về bản chất ngành BĐS dân dụng trong cuốn Bản Thảo “Thấu hiểu nền kinh tế, qua trạng thái 12 ngành nghề lớn”. Giá trị của một sản phẩm BĐS chủ yếu vẫn nằm ở đặc điểm sản phẩm đó. Tức là giá mà người mua nhà/đất trả cho BĐS, quyết định bởi: vị trí ; mặt tiền; độ rộng đường; tiện ích xung quanh, xu hướng phát triển CSHT xung quanh….
Trong đó mức giá premium mà khách hàng sẵn sàng trả thêm, vì Uy tín/danh tiếng của chủ đầu tư, còn rất hạn chế.
Bởi vậy điểm yếu ở trên của phương pháp RNAV, phần nào được giảm bớt.
2) Liệu phương pháp định giá RNAV có tiếp tục phù hợp cho DN Bất động sản trong tương lai?
Trong một số video trên kênh, chúng tôi đã đề cập đến những kỳ vọng về sự thay đổi của luật sửa đổi đất đai 2023. Cụ thể liên quan đến luật kinh doanh BĐS.
Tuy nhiên các điều luật chính thức áp dụng và sửa đổi đáng kể về mặt ý nghĩa, chủ yếu liên quan đến quyền sở hữu đất cá nhân.
Do vậy expectation về “Core Value” của ngành, vấn đề nhiều điều nhiêu khê, làm mất tính cạnh tranh kinh doanh công bằng của ngành (và làm cả giá nhà/đất tăng) có thể…. vẫn thế!
Do vậy có lẽ phương pháp định giá RNAV cho cổ phiếu ngành BĐS có lẽ vẫn ở mức phù hợp “ổn định” trong ít nhất… 10 năm nữa (Sửa đổi Luật Đất Đai 2014–>2024—>2034)?
(*) Xin làm rõ: DN BĐS đề cập trong phạm vi bài viết, nói đến các DN PHÁT TRIỂN BĐS (Nam Long, Khàng Điền, Vinhomes…), vì trong chuỗi giá trị ngành BĐS, phương pháp RNAV không phù hợp với đa số các phân khúc giá trị khác (quản lý, tư vấn thiết kế, bán hàng…)
–> Đăng ký: Khóa học phân tích và định giá cổ phiếu chuyên sâu tại Vnstockmarket.com. Thanks all.
